공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않는 이유
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 자료가 제시한 특별한 사정은 따로 확인해야 해요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물에 법정지상권이 생기지는 않아요.
예외가 문제 되려면 특별한 사정이 있어야 해요.
예를 들어 신축 건물이 토지 소유자와 같은 사람의 소유이고, 그 사람이 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우가 이에 해당해요.
판단할 때는 건물이 지어진 시점을 나눠 봐요
법정지상권의 기본 요건으로는 저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라졌는지가 제시돼요. 따라서 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 상황에서는, 설정 당시 있던 건물과 나중에 지은 건물을 같은 건물처럼 취급할 수 없어요.
확인 순서는 먼저 공동저당권 설정 당시 건물의 존재와 토지·건물 소유자가 같았는지 살펴보는 거예요.
이어 기존 건물이 철거된 시점과 신축 여부를 구분하고, 신축 건물이 토지와 함께 경매된 뒤 소유자가 달라졌는지 확인해야 해요.
이 요건들이 갖춰졌다는 사정만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아니며, 신축 건물에 관한 특별한 사정도 함께 봐야 해요.
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특별한 사정은 무엇인가요?
자료가 든 예는 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우예요.
이처럼 신축 건물에 관한 담보 설정 등 사정이 확인되면 원칙과 달리 판단할 여지가 있어요.
단지 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 이 예외가 충족된다고 볼 수는 없어요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?
공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우라면, 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지는 않아요. 자료가 제시한 특별한 사정이 있는지 별도로 살펴봐야 해요.
예외를 살펴볼 때 어떤 점을 확인하나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지 확인해요. 이는 예외 가능성을 가늠하는 자료의 기준이지, 개별 사건의 결론을 대신하는 것은 아니에요.